Visite immobilière : les questions à poser et les points à vérifier

Pendant une visite immobilière, posez quatre séries de questions : pourquoi et depuis quand le bien est en vente, combien il coûte à l'usage (énergie, taxe foncière, charges), quels travaux ont été faits ou restent à prévoir, et quels documents existent. Le vendeur doit vous remettre l'état des risques dès la première visite et, pour une maison classée E, F ou G, l'audit énergétique. Le reste se contrôle sur place, avec méthode : traces d'humidité, électricité, menuiseries, bruit, luminosité. Notez chaque réponse : elles servent ensuite à comparer les biens et à négocier.

À retenir

Préparez vos questions avant la visite et notez les réponses par écrit.

Réclamez le DPE, l'état des risques et, pour une maison classée E, F ou G, l'audit énergétique.

Chiffrez le coût mensuel du logement, pas seulement son prix.

Revenez une deuxième fois, à un autre moment de la journée, avant toute offre.

Quelles questions poser sur la vente elle-même ?

Ces questions paraissent anodines. Ce sont pourtant elles qui vous disent si le prix est négociable et dans quel délai vous pourrez emménager.

• Depuis quand le bien est-il en vente ? Le prix a-t-il déjà baissé ?

• Pourquoi les propriétaires vendent-ils ? Une mutation, une séparation ou une succession créent souvent une urgence.

• Des offres ont-elles déjà été faites, et à quel niveau ont-elles été refusées ?

• Quand le logement sera-t-il libre ? Les vendeurs achètent-ils eux-mêmes un autre bien ?

• Qu'est-ce qui reste dans le logement : cuisine équipée, électroménager, placards, mobilier de jardin ?

• Le prix affiché inclut-il les honoraires d'agence, et qui les paie ?

L'agent répond pour le compte du vendeur : il ne dira pas tout, mais il ne peut pas vous mentir sur un point important. Recoupez ses réponses avec ce que vous observez : une longue mise en vente ou une offre déjà refusée sont autant d'arguments au moment de négocier.

Combien le logement coûtera-t-il chaque mois ?

Deux biens au même prix peuvent avoir des coûts d'usage très différents. Demandez des chiffres précis :

• Les factures d'énergie des douze derniers mois (électricité, gaz, fioul, bois). Le DPE donne une fourchette de dépenses annuelles, les factures réelles la confirment ou non.

• Le montant de la taxe foncière, sur le dernier avis d'imposition.

• En copropriété, le montant annuel des charges et ce qu'elles comprennent : chauffage collectif, eau chaude, ascenseur, gardien, entretien des espaces verts.

• Pour une maison, le mode d'assainissement (tout-à-l'égout ou fosse) et le coût de son entretien.

Un exemple montre l'enjeu. Deux T3 comparables : l'un à 210 000 € avec 200 € de charges par mois, l'autre à 235 000 € avec 60 € de charges. Les 140 € d'écart mensuel correspondent à peu près à la mensualité d'un prêt de 28 000 € sur 25 ans à 3,4 %. Le T3 le moins cher à l'affiche n'est donc pas forcément le plus économique, surtout si les charges ne comprennent pas le chauffage.

Quels documents demander dès la visite ?

Certains documents doivent vous être remis très tôt, d'autres arrivent avec le compromis. Avant de faire une offre, vous devez pouvoir consulter :

• Le DPE, qui classe le logement de A à G et estime les dépenses d'énergie. Il figure déjà dans l'annonce.

• L'état des risques (inondation, retrait-gonflement des argiles, séisme, radon...), à remettre dès la première visite.

• L'audit énergétique, pour une maison ou un immeuble appartenant à un seul propriétaire, classé E, F ou G. Il propose des scénarios de travaux chiffrés : c'est un appui solide pour négocier. La fiche Service-Public sur l'audit énergétique précise les cas concernés.

• Les factures des travaux importants réalisés, avec les attestations d'assurance décennale des entreprises pour les travaux de moins de dix ans.

• Les autorisations d'urbanisme pour une extension, une véranda, une piscine ou des combles aménagés.

Les autres diagnostics (amiante, plomb, électricité, gaz, termites, assainissement) sont annexés au compromis, mais rien ne vous empêche de les demander avant. Notre article sur les diagnostics techniques et le DPE explique comment les lire. En copropriété, ajoutez les procès-verbaux des dernières assemblées générales : ils révèlent les travaux votés ou en discussion. La liste complète est dans notre guide pour acheter en copropriété.

Quels points techniques vérifier pendant la visite ?

Vous n'êtes pas expert, mais quelques gestes simples évitent les mauvaises surprises. Venez avec une lampe torche, un mètre et votre téléphone pour prendre des photos, avec l'accord du vendeur.

Structure, toiture et humidité

• Les fissures en façade et au-dessus des ouvertures, surtout si elles sont larges ou en escalier.

• Les taches ou auréoles au plafond, sous la toiture et sous les salles de bains.

• Une odeur de moisi, du salpêtre en bas des murs, une peinture refaite seulement sur un pan de mur.

• La cave, le garage et les combles, où les défauts se cachent moins bien.

• L'âge de la toiture et l'état des gouttières, à demander et à regarder depuis la rue.

Électricité, plomberie et chauffage

• Le tableau électrique : présence d'un disjoncteur différentiel, étiquetage, âge apparent.

• Les prises : sont-elles reliées à la terre dans les pièces d'eau ?

• La pression de l'eau : ouvrez un robinet et tirez la chasse en même temps.

• L'âge de la chaudière ou de la pompe à chaleur, et l'attestation d'entretien annuel.

• L'âge du ballon d'eau chaude et sa capacité, au regard de la taille du foyer.

Menuiseries, isolation et ventilation

• Le type de vitrage, l'état des joints, le fonctionnement des volets.

• La présence d'une ventilation dans la cuisine et les salles d'eau.

• La sensation de paroi froide contre les murs extérieurs en hiver.

Pour une maison, la liste s'allonge : charpente, assainissement individuel, clôtures, limites du terrain. Si l'installation d'assainissement non collectif n'est pas conforme, l'acheteur a un an après la vente pour faire les travaux. Nous détaillons ces contrôles dans notre article sur l'achat d'une maison ancienne.

Comment juger l'environnement et le voisinage ?

Le logement se rénove, pas son environnement. Prenez le temps de le tester.

• Le bruit : route passante, voie ferrée, bar, cour d'école. Revenez un soir de semaine ou un samedi.

• La luminosité : vérifiez l'orientation avec la boussole de votre téléphone et regardez ce qui fait face aux fenêtres.

• Le réseau mobile et la fibre : testez votre téléphone dans chaque pièce et vérifiez l'éligibilité à la fibre à l'adresse.

• Le trajet quotidien : faites-le une fois à l'heure de pointe, pas un dimanche matin.

• Le stationnement, les écoles, les commerces, les transports.

• En copropriété, l'état des parties communes : hall, cage d'escalier, boîtes aux lettres. Il en dit long sur la gestion de l'immeuble.

• Les projets alentour : un terrain vide en face peut accueillir un immeuble. La mairie vous renseigne sur le plan local d'urbanisme.

Pour situer le prix, comparez avec les ventes récentes de la commune sur la page prix de l'immobilier.

Comment organiser vos visites pour ne rien oublier ?

Avant la visite, relisez l'annonce et préparez votre liste de questions. Imprimez-la ou gardez-la sur votre téléphone, avec de la place pour noter les réponses.

Pendant la visite, laissez l'agent présenter, puis déroulez vos questions dans l'ordre. Si vous êtes deux, répartissez-vous les rôles : l'un pose les questions, l'autre inspecte. Photographiez les défauts et le tableau électrique.

Après la visite, notez vos impressions le soir même. Au-delà de trois ou quatre biens, les souvenirs se mélangent. Si le bien vous plaît, organisez une deuxième visite à un autre moment de la journée, et faites-vous accompagner par un artisan ou un proche compétent en cas de travaux. C'est seulement ensuite que vous rédigez votre offre d'achat, en vous appuyant sur ce que vous avez relevé.

Visiter moins, mais mieux

Les visites les plus utiles sont celles de biens qui correspondent vraiment à vos critères et à votre budget. En décrivant une fois votre recherche dans le questionnaire de Cherchimmo, vous ne recevez que les propositions des agences qui ont un bien adapté, et vous gardez votre énergie pour les visites qui comptent.

Questions fréquentes

Combien de visites faut-il faire avant d'acheter ?

Il n'y a pas de nombre idéal, mais le bien que vous choisissez mérite au moins deux visites, à des moments différents. S'il y a des travaux, la seconde visite se fait de préférence avec un professionnel du bâtiment.

Le vendeur est-il obligé de répondre à mes questions ?

Le vendeur doit vous communiquer les informations qu'il connaît et qui sont déterminantes pour votre décision ; mentir sur un point important peut justifier une action contre lui, même après la vente. Posez donc vos questions clairement, et gardez une trace écrite des réponses importantes, par exemple dans un email à l'agent.

Peut-on demander les diagnostics avant de faire une offre ?

Oui. Le DPE est dans l'annonce, l'état des risques doit être remis dès la première visite, et les autres diagnostics sont en général déjà réalisés au moment de la mise en vente. Demandez-les à l'agent : un refus ou un retard est en soi une information.

Faut-il venir avec un professionnel ?

Ce n'est pas obligatoire, mais c'est utile pour une maison ancienne ou un bien avec travaux. Un artisan, un architecte ou un expert en bâtiment peut chiffrer les travaux et repérer ce qu'un œil non averti ne voit pas. Ce coût est faible au regard des sommes en jeu.