Offre d'achat immobilier : comment la rédiger pour qu'elle soit acceptée

Une offre d'achat immobilier a toutes les chances d'être acceptée si elle est écrite, précise et crédible : elle désigne le bien, annonce un prix ferme, détaille votre financement (apport, montant du prêt, accord de principe si vous l'avez) et fixe un délai de validité de quelques jours, sans aucun versement d'argent. Mesurez aussi ce qu'elle engage : dès que le vendeur l'accepte par écrit, la vente est en principe conclue et il ne peut plus revenir en arrière. Vous gardez deux protections : les conditions suspensives que vous avez prévues et le délai de rétractation de 10 jours qui suit la signature du compromis.

À retenir

Une offre écrite, datée, signée, avec un prix ferme et un délai de validité d'environ une semaine.

Aucun versement ne peut être exigé à ce stade : une offre accompagnée d'un paiement est nulle.

Acceptée, l'offre engage le vendeur ; vous conservez vos 10 jours de rétractation après le compromis.

Un financement chiffré pèse souvent autant que le prix dans le choix du vendeur.

Que vaut juridiquement une offre d'achat ?

L'offre d'achat est un engagement que vous prenez seul : vous proposez d'acheter tel bien à tel prix. Le Code civil considère qu'une vente est parfaite dès que l'acheteur et le vendeur sont d'accord sur la chose et sur le prix. Concrètement, l'acceptation écrite du vendeur suffit à former la vente, même si le compromis et l'acte notarié viennent ensuite.

Tant que le vendeur n'a pas reçu votre offre, vous pouvez la retirer librement. Une fois qu'il l'a reçue, vous devez en principe la maintenir jusqu'à la fin du délai de validité que vous avez fixé : la retirer avant peut engager votre responsabilité. Si le délai expire sans réponse, l'offre tombe d'elle-même.

Le vendeur a trois options : accepter (en signant l'offre avec la mention « bon pour accord »), faire une contre-proposition écrite, qui annule votre offre initiale, ou ne pas répondre. La fiche de Service-Public sur l'offre d'achat reprend ces règles.

Pour un acheteur particulier, le filet de sécurité vient plus tard : après la signature du compromis, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter sans avoir à vous justifier.

Que doit contenir une offre d'achat immobilier ?

Une offre se rédige sur papier libre ou par email. Pour qu'elle soit exploitable par le vendeur et par le notaire, elle doit comporter :

• Le nom et l'adresse de chaque acheteur (si vous achetez à deux, les deux signent).

• La désignation du bien : adresse, type, surface, et en copropriété les numéros de lots, la cave ou la place de parking.

• Le prix proposé, en précisant s'il s'entend honoraires d'agence inclus ou non, et qui les paie.

• Votre financement : montant de l'apport, montant du prêt, durée, taux maximal accepté.

• Les conditions suspensives : obtention du prêt, et le cas échéant une autre condition précise.

• Le délai de validité de l'offre.

• La date souhaitée pour signer le compromis et, si possible, pour l'acte définitif.

• La date et votre signature.

Prix net vendeur ou honoraires inclus : écrivez les deux

C'est la première source de malentendu. Un bien affiché 265 000 € honoraires inclus, dont 15 000 € d'honoraires à la charge de l'acheteur, rapporte 250 000 € au vendeur. Si vous proposez « 255 000 € » sans préciser, personne ne sait si vous parlez du prix total ou du net vendeur. Écrivez par exemple : « 255 000 € honoraires inclus, soit 241 000 € net vendeur et 14 000 € d'honoraires ». La répartition finale des honoraires se règle entre l'agent et le vendeur. Autre intérêt : quand les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, les frais de notaire sont calculés sur le prix hors honoraires.

Comment fixer le bon prix dans votre offre ?

Un vendeur accepte rarement une baisse qu'on ne lui explique pas. Une offre basse passe mieux quand elle s'appuie sur des faits :

• Les ventes récentes du secteur : les prix médians par commune sont consultables sur la page prix de l'immobilier, à comparer avec l'état du bien.

• Les travaux chiffrés : un devis de couverture ou de mise aux normes électriques vaut mieux qu'une impression.

• Le DPE : une étiquette E, F ou G annonce des factures élevées et des travaux d'isolation.

• La durée de mise en vente : un bien affiché depuis des mois laisse plus de marge qu'un bien arrivé la semaine dernière.

Exemple : une maison affichée 320 000 € dont la toiture est à reprendre, avec un devis à 18 000 €. Proposer 300 000 € en joignant le devis et deux ventes comparables est une offre argumentée. Proposer 280 000 € sans rien joindre ressemble à un coup de sonde. La méthode détaillée est dans notre guide pour négocier le prix d'un bien immobilier.

À l'inverse, sur un bien bien placé qui enchaîne les visites, une offre au prix avec un financement solide est souvent la seule façon de passer devant les autres.

Comment présenter votre financement pour rassurer le vendeur ?

Le vendeur craint aussi de bloquer son bien trois mois pour un acheteur dont le prêt sera finalement refusé. Votre offre doit donc montrer que le financement tient.

Prenons Julie et Karim, 4 800 € de revenus nets mensuels à deux, 35 000 € d'apport. Ils proposent 252 000 € pour un appartement dans l'ancien. Avec des frais de notaire d'environ 7,5 %, soit 18 900 €, le besoin total est de 270 900 €. Après l'apport, il reste environ 236 000 € à emprunter. Sur 25 ans à 3,4 %, la mensualité est d'environ 1 169 € hors assurance, soit 24 % de leurs revenus : la marge est confortable sous le plafond de 35 % assurance comprise.

Dans leur offre, ils écrivent l'apport, le montant du prêt, la durée et le taux maximal accepté, et ils joignent l'attestation de financement obtenue auprès de leur banque. Pour savoir quel document demander et à quel moment, lisez notre article sur l'attestation de financement et l'accord de principe.

Bien rédiger la condition suspensive de prêt

Si vous empruntez, la vente sera conditionnée à l'obtention de votre prêt. La loi impose une durée minimale d'un mois pour cette condition ; en pratique, on prévoit souvent 45 à 60 jours. Indiquez un montant, une durée et un taux maximal réalistes, proches des conditions réellement pratiquées. Un taux maximal irréaliste rend la condition trop facile à déclencher, et un vendeur averti le remarquera.

Si vous payez comptant, dites-le dans l'offre. Au compromis, vous devrez écrire de votre main que vous renoncez à la condition de prêt.

Quel délai de validité donner à votre offre ?

L'usage est de quelques jours à deux semaines. Une semaine est un bon équilibre : c'est assez court pour obtenir une réponse rapide, assez long pour que le vendeur consulte ses proches ou ses coïndivisaires en cas de succession.

Évitez les délais d'un mois : ils immobilisent le vendeur et donnent l'impression que vous hésitez. Si le délai expire sans réponse, votre offre est caduque et vous êtes libre. Si vous voulez monter votre prix, faites une nouvelle offre écrite plutôt qu'un accord oral au téléphone.

Que se passe-t-il après l'envoi de l'offre ?

Si le vendeur accepte, la suite s'organise chez le notaire : réunion des documents, diagnostics, puis signature du compromis quelques semaines plus tard. Les étapes et les clauses à surveiller sont détaillées dans notre guide du compromis de vente.

Si plusieurs acheteurs font une offre, le vendeur choisit librement. Il n'est tenu de retenir ni la première, ni forcément la plus haute : une offre un peu inférieure mais financée sans prêt ou avec un accord de principe l'emporte souvent. Si le bien est vendu par une agence, l'agent doit transmettre au vendeur toutes les offres qu'il reçoit, y compris celles qu'il juge trop basses.

À ce stade, personne ne peut vous demander d'argent. Une offre d'achat accompagnée d'un versement, quelle qu'en soit la forme, est nulle. Le dépôt de garantie, souvent de 5 à 10 % du prix, se verse à la signature du compromis, entre les mains du notaire ou d'un professionnel habilité à le recevoir.

Préparer son offre avant la visite décisive

Une bonne offre se prépare en amont : budget validé, financement chiffré, idée claire des prix du secteur. C'est aussi le principe du dossier acheteur Cherchimmo : vous décrivez une fois votre recherche et votre financement dans le questionnaire, et ce sont les agences qui ont un bien correspondant qui vous le proposent. Le jour où l'un de ces biens vous plaît, vous savez déjà quoi écrire dans votre offre.

Questions fréquentes

Le vendeur peut-il refuser une offre au prix affiché ?

En général oui, quand le bien est vendu par une agence avec un mandat classique : ce mandat charge l'agent de trouver un acquéreur, il ne vaut pas acceptation de votre offre par le vendeur. Le vendeur reste libre de choisir, y compris entre plusieurs offres au même prix.

Puis-je retirer mon offre d'achat ?

Oui, tant que le vendeur ne l'a pas reçue. Ensuite, la retirer avant la fin de son délai de validité peut engager votre responsabilité. Une fois qu'elle est acceptée, vous êtes engagé, mais vous gardez le délai de rétractation de 10 jours après le compromis et les conditions suspensives.

Une offre d'achat envoyée par email est-elle valable ?

Oui. L'email a l'avantage de dater l'envoi et de garder une trace. Joignez de préférence l'offre signée en pièce jointe et demandez que l'acceptation vous revienne par écrit.

L'agence peut-elle me demander un chèque avec mon offre ?

Non. Aucun versement ne peut être exigé ni reçu au stade de l'offre, et une offre assortie d'un paiement est nulle. L'argent n'intervient qu'au compromis, avec le dépôt de garantie.

Combien de temps entre l'offre acceptée et le compromis ?

Comptez généralement quelques semaines, le temps que le notaire réunisse les diagnostics, les titres de propriété et, en copropriété, les documents du syndic. Le calendrier complet jusqu'à la remise des clés est détaillé dans notre article sur le calendrier d'un achat immobilier.