Compromis de vente : les étapes, les clauses à vérifier et les délais

Le compromis de vente est l'avant-contrat par lequel le vendeur et l'acheteur s'engagent l'un envers l'autre sur un bien et sur un prix. Dès sa signature, la vente est considérée comme conclue, sous réserve des conditions suspensives. L'acheteur particulier garde une porte de sortie : un délai de rétractation de 10 jours, qui démarre le lendemain de la remise en main propre du compromis ou de la première présentation de la lettre recommandée. Il verse en général un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, et l'acte définitif se signe chez le notaire environ trois mois plus tard, une fois le prêt obtenu.

À retenir

Le compromis engage les deux parties : seul l'acheteur non professionnel peut se rétracter, dans les 10 jours.

Le dépôt de garantie n'a pas de montant légal ; 5 à 10 % du prix est l'usage, et il se négocie.

La condition suspensive de prêt doit préciser le montant, la durée, le taux maximum et la date limite.

Comptez environ trois mois entre le compromis et l'acte authentique.

Compromis ou promesse de vente : quelle différence ?

Les deux documents sont des avant-contrats, mais ils n'engagent pas les parties de la même façon.

Le compromis, appelé aussi promesse synallagmatique, engage les deux côtés. Le vendeur ne peut plus vendre à quelqu'un d'autre, et l'acheteur s'oblige à acheter si les conditions suspensives se réalisent. Le Code civil pose la règle : dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, la promesse vaut vente.

La promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur. Il réserve le bien à l'acheteur pendant une durée fixée, souvent deux à trois mois. L'acheteur dispose d'une option : il la lève et achète, ou il renonce. En contrepartie, il verse une indemnité d'immobilisation, souvent de l'ordre de 10 % du prix, qu'il perd s'il renonce sans motif prévu au contrat. Signée sans notaire, une promesse unilatérale doit être enregistrée auprès de l'administration fiscale dans les 10 jours, sous peine de nullité.

Où signer ? Chez le notaire, en agence ou entre particuliers. Cette dernière formule est permise mais risquée : une clause mal rédigée ou une pièce manquante peut coûter cher. Faire rédiger ou relire le compromis par un notaire reste le plus sûr. Chaque partie peut aussi choisir son propre notaire sans surcoût : les deux se partagent les émoluments.

Quelles sont les étapes, du compromis à l'acte, et avec quels délais ?

1. 1.

   L'offre acceptée : tout commence par une offre écrite que le vendeur accepte (voir notre guide pour rédiger une offre d'achat). Elle ne remplace pas le compromis.

2. 2.

   La réunion des pièces : titre de propriété, diagnostics et, en copropriété, documents du syndic. Comptez une à trois semaines.

3. 3.

   La signature : le compromis est signé sur papier ou électroniquement, et le dépôt de garantie part sur un compte séquestre, jamais directement chez le vendeur.

4. 4.

   Le délai de rétractation : 10 jours à partir du lendemain de la notification.

5. 5.

   La recherche de prêt : vous déposez vos demandes dans le délai prévu, puis recevez une offre de prêt, que la loi ne vous permet d'accepter que 10 jours après sa réception.

6. 6.

   Le travail du notaire : il interroge la mairie sur son droit de préemption (la commune a deux mois pour répondre), vérifie l'urbanisme, les hypothèques et l'origine de propriété.

7. 7.

   L'acte authentique : vous versez le solde du prix et les frais de notaire, puis recevez les clés.

Un exemple. L'agence vous remet le compromis signé en main propre le lundi 5 octobre 2026. Le délai de rétractation démarre le mardi 6 et se termine le jeudi 15 octobre à minuit. La clause de prêt vous laisse jusqu'au vendredi 20 novembre pour obtenir votre offre. En ajoutant le délai de réflexion sur l'offre et la préparation de l'acte, la signature définitive peut se tenir vers la mi-janvier 2027. Si le dernier jour d'un délai tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est reporté au premier jour ouvrable suivant.

Le calendrier d'un achat immobilier reprend ce parcours de l'offre à la remise des clés.

Quelles clauses du compromis faut-il vérifier avant de signer ?

La désignation du bien et le prix

Contrôlez l'adresse, les numéros de lots en copropriété, la surface (la surface Carrez est obligatoire pour un lot de copropriété), les annexes comme la cave ou le parking, et les servitudes connues. Le prix doit être écrit en chiffres et en lettres, avec la mention de qui paie les honoraires d'agence. Si des meubles sont vendus avec le bien (cuisine équipée, électroménager), leur liste et leur valeur figurent à part. Ils n'entrent pas dans l'assiette des droits de mutation, à condition que leur valeur soit réaliste.

Le dépôt de garantie

Aucun montant n'est imposé par la loi. L'usage se situe entre 5 et 10 % du prix, soit 12 500 à 25 000 € pour un bien à 250 000 €. Le montant se discute, surtout si votre apport est modeste. La somme est bloquée chez le notaire ou chez l'agent immobilier habilité à détenir des fonds, puis déduite du prix le jour de l'acte. Aucune somme ne peut être exigée pendant le délai de rétractation, sauf si elle est confiée à ce type de professionnel. En cas de rétractation, elle vous est rendue dans les 21 jours.

La condition suspensive de prêt

C'est la clause qui vous protège le plus. Elle indique le montant maximum emprunté, la durée maximale, le taux maximum (en précisant s'il inclut l'assurance) et la date limite d'obtention. La loi impose un délai d'au moins un mois ; l'usage tourne autour de 45 à 60 jours.

Exemple : pour un bien à 280 000 €, avec environ 21 000 € de frais et 40 000 € d'apport, la clause peut viser un prêt de 261 000 € au plus, sur 25 ans, à un taux plafond défini avec votre banque ou votre courtier. Ce plafond doit être réaliste. Trop bas, il fait craindre au vendeur une condition impossible à remplir. Trop haut, il vous oblige à accepter un crédit plus cher que prévu.

Si vous achetez sans emprunt, vous devez l'écrire de votre main dans le compromis. Cette mention manuscrite vous prive de la protection.

Les autres conditions suspensives

Certaines sont classiques : absence de préemption par la commune, absence d'hypothèque dont le montant dépasserait le prix, urbanisme sans mauvaise surprise. D'autres se négocient, comme l'obtention d'un permis pour une extension ou la vente de votre logement actuel. Cette dernière est rarement acceptée, car elle rend la vente incertaine ; le prêt relais sert souvent d'alternative.

La date de l'acte et la clause pénale

Le compromis fixe une date limite pour signer l'acte authentique, parfois prorogeable. La clause pénale prévoit une indemnité, souvent de 10 % du prix, due par la partie qui refuse de signer alors que toutes les conditions sont réunies. L'autre partie peut aussi demander au juge de constater la vente.

Les charges et les travaux

En copropriété, le compromis dit qui paie les travaux votés en assemblée générale, avant comme après sa signature. La taxe foncière de l'année est en général répartie au prorata, par accord entre les parties.

Quels documents doivent être annexés au compromis ?

Le vendeur fournit le dossier de diagnostic technique. Son contenu dépend de l'âge du bien et de sa situation :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), dans tous les cas ;

• l'amiante si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ;

• le plomb si le logement a été construit avant 1949 ;

• l'électricité et le gaz si les installations ont plus de 15 ans ;

• l'état des risques, qui recense les risques naturels, miniers et technologiques ;

• les termites ou la mérule dans les zones délimitées par arrêté ;

• le contrôle de l'assainissement non collectif si le bien n'est pas raccordé au tout-à-l'égout ;

• un audit énergétique pour une maison (ou un immeuble entier) classée E, F ou G.

En copropriété s'ajoutent le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, la fiche synthétique, le montant des charges et les sommes que le vendeur doit encore au syndicat. Point souvent ignoré : si ces documents ne vous ont pas été remis, le délai de rétractation ne commence qu'à partir du lendemain de leur communication. Nos guides sur les diagnostics et le DPE et sur l'achat en copropriété détaillent ce qu'il faut y lire.

Comment se rétracter, et que se passe-t-il si le prêt est refusé ?

Le droit de rétractation est prévu par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation. Pour l'exercer, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception, ou un envoi électronique offrant les mêmes garanties, avant la fin du délai. Vous n'avez pas à vous justifier. N'attendez pas le dernier jour : en cas de contestation, c'est à vous de prouver que vous étiez dans les temps.

Si votre prêt est refusé dans le délai prévu, la condition suspensive n'est pas réalisée. Le compromis tombe et votre dépôt de garantie vous est restitué. Il faut toutefois montrer que vous avez joué le jeu : demandes déposées à temps, conformes à la clause (montant, durée, taux), et refus écrits des banques. Si vous demandez un montant supérieur à celui prévu, ou si vous ne sollicitez aucune banque, la condition est réputée accomplie et vous risquez de perdre votre dépôt. Arriver au compromis avec un accord de principe limite fortement ce risque.

Une fois le délai de rétractation écoulé et les conditions levées, renoncer sans raison valable vous expose à la clause pénale. Le vendeur, lui, n'a aucun délai de rétractation : s'il refuse de signer l'acte, vous pouvez réclamer l'indemnité prévue ou faire constater la vente en justice.

Préparer le compromis avant même de trouver le bien

Un compromis se signe sereinement quand le financement est clair : vous connaissez votre capacité d'emprunt, votre apport et le taux que votre banque peut raisonnablement vous accorder. La condition de prêt est alors réaliste, et la négociation plus simple. Si vous cherchez encore votre bien, vous pouvez déposer votre dossier acheteur sur Cherchimmo : les agences de votre secteur découvrent votre recherche et votre budget, sans vos coordonnées, et vous proposent les biens qui y correspondent.

Questions fréquentes

Le compromis de vente est-il obligatoire ?

Non, aucune loi n'impose d'avant-contrat. En pratique, il est presque toujours signé, car le notaire a besoin de plusieurs semaines pour réunir les pièces. Sans avant-contrat, l'acheteur bénéficie d'un délai de réflexion de 10 jours avant de signer l'acte.

Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?

Non. Le délai de 10 jours ne profite qu'à l'acheteur non professionnel. Un vendeur qui refuse ensuite de signer s'expose à la clause pénale et à une action en justice pour forcer la vente.

Peut-on modifier un compromis déjà signé ?

Oui, par un avenant signé par les deux parties : report de la date de l'acte, prolongation du délai de prêt, baisse de prix après la découverte d'un défaut. Sans l'accord de l'autre partie, rien ne change.