Le dossier de diagnostics techniques est remis à l'acheteur avant la signature du compromis. Savoir le lire permet d'anticiper les travaux à prévoir, et parfois de mieux négocier le prix.
Le dossier de diagnostics techniques, une obligation légale
Avant toute vente, le vendeur doit constituer un dossier de diagnostics techniques (DDT), remis à l'acheteur au plus tard lors de la signature du compromis. Ce dossier regroupe plusieurs diagnostics dont le nombre exact dépend de l'ancienneté du bien, de sa localisation et de son type. En 2026, un vendeur doit généralement fournir entre 7 et 12 diagnostics selon les caractéristiques du bien.
Le DPE : l'indicateur le plus regardé
Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement, sur une échelle de A à G. Depuis 2021, le DPE est opposable juridiquement : si son contenu se révèle erroné, l'acheteur peut engager la responsabilité du vendeur et du diagnostiqueur. Sa durée de validité est de 10 ans.
Un point d'attention important : les DPE réalisés entre janvier 2018 et juin 2021, sous l'ancienne méthode de calcul, ne sont plus valables depuis fin 2024 et doivent être refaits s'ils sont encore présentés.
Les diagnostics liés à l'ancienneté du bâti
Amiante : obligatoire pour tout permis de construire antérieur au 1er juillet 1997.
Plomb (CREP) : obligatoire pour toute construction antérieure au 1er janvier 1949.
Termites : obligatoire dans les zones concernées par un arrêté préfectoral.
Ces diagnostics informent sur la présence de matériaux ou de nuisibles pouvant nécessiter des travaux, parfois obligatoires, après l'achat.
Les diagnostics liés aux installations techniques
Pour les installations de gaz et d'électricité de plus de 15 ans, un diagnostic spécifique est obligatoire, valable 3 ans. Il ne s'agit pas d'une mise aux normes obligatoire pour le vendeur, mais d'une information permettant à l'acheteur d'anticiper une éventuelle mise à niveau après l'achat.
L'état des risques et pollutions (ERP)
Ce document renseigne sur l'exposition du bien aux risques naturels (inondation, séisme), miniers, technologiques, ainsi qu'au radon. Sa validité est courte (6 mois), ce qui impose de vérifier qu'il est encore à jour au moment de la signature.
Le mesurage loi Carrez, spécifique à la copropriété
Pour tout lot en copropriété, la surface privative doit être certifiée par un mesurage loi Carrez. Une erreur de plus de 5 % entre la surface annoncée et la surface réelle ouvre un droit de réduction du prix proportionnel, à condition de le faire valoir dans l'année suivant la vente.
Que faire si un diagnostic est absent ou périmé ?
L'absence ou la péremption d'un diagnostic obligatoire n'empêche pas nécessairement la vente, mais elle prive le vendeur de la garantie qu'apporte normalement ce document. Il est donc dans l'intérêt des deux parties de s'assurer que le dossier est complet et à jour avant la signature.
À retenir
Un DPE défavorable ou des travaux à prévoir sont aussi des leviers de négociation : retrouvez notre méthode complète dans l'article dédié, et sécurisez votre position avec un dossier acheteur qualifié sur Cherchimmo.
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