Taux d'endettement à 35 % : la règle, le calcul, les exceptions et le reste à vivre

Le taux d'endettement immobilier ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. Cette limite, fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), s'impose aux banques depuis le 1er janvier 2022, avec une durée de prêt plafonnée à 25 ans. Le calcul tient en une ligne : le total de vos mensualités de crédit, divisé par vos revenus nets mensuels, multiplié par 100. Un couple qui gagne 4 200 € nets par mois peut donc consacrer au maximum 1 470 € par mois à ses crédits. Les banques peuvent sortir de ce cadre pour une partie de leurs dossiers, et elles regardent un second indicateur tout aussi décisif : le reste à vivre.

À retenir

Le plafond est de 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise.

La durée est limitée à 25 ans, 27 ans pour le neuf ou un achat avec gros travaux (différé de 2 ans).

Chaque banque peut déroger pour 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers.

Le reste à vivre, ce qui reste une fois les crédits payés, compte autant que le pourcentage.

Que dit exactement la règle des 35 % ?

Le HCSF est l'autorité chargée de surveiller la stabilité du système financier français. Après deux recommandations, en 2019 puis en 2021, il a rendu ses critères juridiquement contraignants à partir du 1er janvier 2022. Depuis cette date, toutes les banques qui accordent des crédits immobiliers aux particuliers doivent les respecter.

La règle comporte deux plafonds :

• le taux d'effort : vos charges de crédit ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, et l'assurance emprunteur fait partie de la mensualité prise en compte ;

• la durée : 25 ans maximum. Elle peut monter à 27 ans quand le prêt finance un logement neuf (achat sur plan, construction de maison) ou un bien ancien dont les travaux représentent au moins 10 % du coût total. Les deux années supplémentaires correspondent à un différé de remboursement, le temps du chantier.

« Taux d'effort » et « taux d'endettement » désignent la même chose : le premier est le terme officiel, le second celui des banques et des simulateurs. Ces règles sont toujours en vigueur à l'automne 2026 et s'appliquent à tous les crédits immobiliers accordés aux particuliers, qu'il s'agisse d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.

Comment calculer son taux d'endettement ?

La formule est la suivante : taux d'endettement = total des mensualités de crédit (assurance comprise) ÷ revenus nets mensuels avant impôt × 100.

Premier exemple : un couple sans autre crédit

Prenons un couple dont l'un gagne 2 300 € nets par mois et l'autre 1 900 €, soit 4 200 € de revenus. Ils n'ont aucun crédit en cours. Leur mensualité maximale est de 4 200 × 0,35 = 1 470 €, assurance comprise.

Avec un taux de 3,5 % sur 25 ans et une assurance d'environ 0,30 % du capital par an (deux hypothèses de calcul), ces 1 470 € permettent d'emprunter environ 280 000 €. La mensualité se décompose alors en 1 400 € de crédit et 70 € d'assurance.

Deuxième exemple : le même couple avec un crédit auto

Même couple, mais avec un crédit auto de 230 € par mois qui court encore trois ans. La place disponible pour le prêt immobilier tombe à 1 470 € moins 230 €, soit 1 240 €, soit environ 236 000 € empruntables dans les mêmes conditions. Ce petit crédit leur coûte près de 44 000 € de capacité d'emprunt.

S'il reste un peu moins de 8 000 € à rembourser sur ce crédit, le solder avant le rendez-vous bancaire peut valoir le coup, à condition de garder une épargne de précaution.

Le calcul marche aussi à l'envers. Pour supporter une mensualité de 1 200 €, il faut au moins 1 200 ÷ 0,35, soit environ 3 430 € de revenus nets par mois. Pour situer les taux du moment, consultez notre point sur les taux immobiliers en 2026. Pour passer du taux d'endettement au budget d'achat complet, apport et frais compris, voyez notre guide de la capacité d'emprunt.

Quels revenus et quelles charges la banque retient-elle ?

Le calcul paraît mécanique, mais tout se joue sur ce que la banque accepte de compter de chaque côté de la division.

Les revenus pris en compte

• Les salaires nets avant impôt, en CDI hors période d'essai ou en tant que fonctionnaire titulaire. Un 13e mois est lissé sur l'année.

• Les primes et la part variable, si elles sont régulières depuis deux ou trois ans.

• Les revenus des indépendants, calculés sur la moyenne des deux ou trois derniers exercices.

• Les loyers perçus, retenus en général à hauteur d'environ 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges. Un loyer de 800 € compte ainsi pour 560 €.

• Les pensions de retraite ou d'invalidité, et les pensions alimentaires reçues de façon durable.

Les CDD, les missions d'intérim, les heures supplémentaires irrégulières et les prestations familiales sont traités au cas par cas : certaines banques en retiennent une partie, d'autres rien.

Les charges prises en compte

• La future mensualité du prêt immobilier, assurance comprise.

• Toutes les mensualités en cours : crédit auto, crédit à la consommation, prêt étudiant en phase de remboursement, crédit sur un autre bien.

• Les pensions alimentaires versées.

• Le loyer, si vous restez locataire de votre résidence principale (cas d'un investissement locatif).

La plupart des banques y ajoutent les locations avec option d'achat (LOA) de voiture. En revanche, les courses, l'énergie, les abonnements ou les impôts n'entrent pas dans le taux d'endettement. Ils réapparaissent dans le reste à vivre.

Peut-on emprunter au-delà de 35 % ?

Oui, dans un cadre précis. Chaque banque dispose d'une marge de flexibilité : jusqu'à 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers peuvent dépasser 35 % d'endettement ou 25 ans de durée. Au moins 70 % de cette marge est réservée à l'achat de la résidence principale, avec une part minimale pour les primo-accédants. Le reste peut profiter aux investisseurs.

Ces dérogations sont limitées et très demandées. La banque les accorde en priorité quand le dépassement ne met pas le ménage en difficulté :

• des revenus élevés, qui laissent un reste à vivre confortable même à 38 ou 40 % ;

• un apport important, ou une épargne qui reste disponible après l'achat ;

• une hausse de revenus prévisible et documentée (titularisation, fin d'internat, promotion actée) ;

• un client que la banque souhaite attirer, avec domiciliation des salaires et épargne.

Deux ménages à 38 % ne se valent pas. Avec 8 000 € de revenus, la mensualité atteint 3 040 € et il reste 4 960 € pour vivre. Avec 2 500 €, la mensualité est de 950 € et il reste 1 550 €. Le premier a de bonnes chances d'obtenir une dérogation, le second beaucoup moins.

Un cas particulier : depuis le 1er janvier 2024, un prêt relais peut être exclu du calcul du taux d'endettement si son montant ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur le prêt relais.

Le reste à vivre, l'autre chiffre qui décide

Le reste à vivre est la somme qui vous reste chaque mois une fois toutes les mensualités de crédit payées. Aucun texte ne fixe de minimum : chaque banque applique sa propre grille, selon le nombre de personnes dans le foyer, les enfants à charge et parfois le coût de la vie dans la région.

Reprenons le couple à 4 200 €. Avec 1 470 € de mensualité, il lui reste 2 730 € par mois. Pour deux adultes, c'est confortable. Avec deux enfants, cela reste correct, mais la banque examinera de plus près les dépenses visibles sur les relevés de compte.

À l'inverse, une personne seule qui gagne 2 000 € et s'endette à 35 % paie 700 € par mois et garde 1 300 €. Le pourcentage est identique, la marge de manœuvre beaucoup plus faible. C'est pourquoi un dossier à 33 % peut être refusé avec un petit revenu, et un dossier à 37 % accepté avec un revenu élevé.

La banque regarde aussi le saut de charge, c'est-à-dire l'écart entre votre loyer actuel et votre future mensualité. Si vous payez 1 100 € de loyer depuis trois ans sans incident et que votre mensualité sera de 1 250 €, vous avez déjà prouvé que vous tenez ce niveau de dépense. Une épargne mensuelle régulière, même modeste, renforce ce signal.

Comment faire baisser son taux d'endettement avant de voir la banque ?

1. 1.

   Soldez les petits crédits. Comme dans l'exemple du crédit auto, quelques milliers d'euros remboursés peuvent libérer des dizaines de milliers d'euros de capacité d'emprunt.

2. 2.

   Jouez sur la durée, dans la limite de 25 ans. Avec 1 470 € par mois, le couple emprunte environ 243 000 € sur 20 ans, contre 280 000 € sur 25 ans. En contrepartie, le coût total des intérêts augmente avec la durée.

3. 3.

   Choisissez une assurance emprunteur moins chère. Vous pouvez opter pour un contrat externe dès la souscription, puis en changer à tout moment grâce à la loi Lemoine. Économiser 30 € d'assurance par mois représente environ 6 000 € de capacité d'emprunt en plus, à 3,5 % sur 25 ans. Notre guide sur l'assurance emprunteur détaille la démarche.

4. 4.

   Mobilisez les prêts aidés. Le prêt à taux zéro et le prêt Action Logement allègent la mensualité moyenne, surtout pendant les premières années. Les conditions sont dans notre guide des aides au financement.

5. 5.

   Augmentez l'apport. Pour un même bien, vous empruntez moins, donc la mensualité et le taux d'endettement baissent.

Par où commencer ?

Faites le calcul avec vos vrais chiffres : revenus nets des derniers mois, crédits en cours, loyer actuel. Vous saurez quelle mensualité viser et quel prix d'achat en découle, avant même la première visite. C'est aussi ce que regardent les vendeurs et les agences lorsqu'ils comparent plusieurs acheteurs. Sur Cherchimmo, vous décrivez une seule fois votre recherche et votre financement, votre dossier reçoit un score de solvabilité, et les agences du secteur vous proposent des biens compatibles avec votre budget. Vous pouvez déposer votre dossier acheteur gratuitement.

Questions fréquentes

Le taux d'endettement se calcule-t-il avant ou après impôt ?

Avant impôt. La banque retient vos revenus nets avant prélèvement à la source, tels qu'ils figurent sur vos bulletins de salaire. Le montant réellement versé sur votre compte est donc un peu plus faible que la base de calcul.

L'assurance emprunteur est-elle incluse dans les 35 % ?

Oui. Depuis 2021, la mensualité retenue pour le calcul inclut l'assurance emprunteur. Une assurance moins chère améliore donc directement votre taux d'endettement.

Un taux d'endettement de 36 % est-il forcément refusé ?

Non. La banque peut utiliser sa marge de flexibilité, surtout pour une résidence principale avec un reste à vivre confortable. Elle n'y est jamais obligée et cette marge est limitée : mieux vaut construire un projet à 35 % ou moins.

Les loyers d'un bien locatif comptent-ils dans les revenus ?

Oui, mais pas en totalité. La plupart des banques retiennent environ 70 % des loyers pour tenir compte des mois sans locataire et des charges. Les mensualités du crédit de ce bien comptent, elles, en totalité dans les charges.

La règle des 35 % s'applique-t-elle à l'investissement locatif ?

Oui. Le plafond de 35 % et la durée de 25 ans concernent tous les crédits immobiliers aux particuliers. La marge de dérogation profite en revanche surtout aux achats de résidence principale.