En 2026, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d'un logement ancien et 2 à 3 % d'un logement neuf. Pour une maison ancienne à 250 000 €, comptez autour de 20 000 €, dont près de 16 000 € de droits de mutation reversés au département, à la commune et à l'État. Le notaire ne conserve qu'un peu plus de 1 % du prix au titre de sa rémunération. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale paient un peu moins, car ils échappent à la hausse des droits votée par la plupart des départements depuis 2025.
À retenir
Ancien : 7 à 8 % du prix. Neuf : 2 à 3 %.
Près de 80 % de la somme sont des taxes, pas la rémunération du notaire.
Dans la plupart des départements, les droits de mutation atteignent 6,32 % du prix, contre 5,81 % pour les primo-accédants.
Les leviers légaux : déduire le mobilier, honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur, remise sur les émoluments.
Que comprennent les frais de notaire ?
L'expression est trompeuse. Les professionnels parlent plutôt de « frais d'acquisition », car la plus grosse partie ne revient pas au notaire. Elle se décompose en quatre blocs.
Les droits de mutation (ou droits d'enregistrement) : un impôt que le notaire collecte pour le département, la commune et l'État. C'est le poste principal.
Les émoluments du notaire : sa rémunération pour la rédaction de l'acte, fixée par un barème national. Tous les notaires appliquent les mêmes taux.
La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, versée à l'État pour l'enregistrement de la vente au fichier immobilier.
Les débours et frais de formalités : les sommes que le notaire avance pour votre compte (documents d'urbanisme, état hypothécaire, extraits cadastraux, publication de l'acte), plus quelques émoluments de formalités.
Le taux global varie donc surtout avec deux éléments : le département où se trouve le bien, et le fait qu'il soit ancien ou neuf.
Comment calculer les frais de notaire en 2026 ?
Les droits de mutation : 5,81 % ou 6,32 % dans l'ancien
Les droits de mutation additionnent trois taxes : une taxe départementale, une taxe communale de 1,20 % et des frais d'assiette de 2,37 % calculés sur la taxe départementale.
La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever leur taux de 4,50 % à 5 %. Le total passe alors de 5,80665 % à 6,3185 % du prix. La grande majorité des départements ont voté la hausse, dont la Haute-Garonne, la Gironde et l'Hérault. Quelques-uns sont restés à 4,50 % : le notaire vous indique le taux applicable au bien.
La hausse est temporaire : selon le texte actuel, elle s'applique aux ventes signées jusqu'au 31 mars 2028. Surtout, elle ne concerne pas les primo-accédants. Est considéré comme primo-accédant l'acheteur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat, et qui acquiert un logement pour en faire sa résidence principale. Il reste alors au taux de 5,81 %. Le notaire vérifie ces conditions et vous fait signer les déclarations nécessaires dans l'acte.
Les émoluments : un barème identique chez tous les notaires
La rémunération proportionnelle du notaire se calcule par tranches, sur le prix de vente :
3,870 % jusqu'à 6 500 € ;
1,596 % de 6 500 à 17 000 € ;
1,064 % de 17 000 à 60 000 € ;
0,799 % au-delà de 60 000 €.
Ces taux sont hors taxes : il faut ajouter 20 % de TVA. Pour un prix de 250 000 €, les émoluments s'élèvent à 2 394,75 € HT, soit 2 873,70 € TTC.
Le neuf : des droits réduits
Un logement neuf (vendu en l'état futur d'achèvement, ou achevé depuis moins de cinq ans et vendu pour la première fois) est soumis à la TVA, déjà comprise dans le prix. Les droits de mutation tombent alors à 0,715 %. C'est pour cette raison que les frais de notaire se limitent à 2 à 3 % du prix dans le neuf.
Exemple chiffré : combien de frais de notaire pour 250 000 € ?
Prenons une maison ancienne vendue 250 000 € dans un département qui applique le taux de 5 %. Premier cas : un couple qui a revendu son appartement pour acheter.
Droits de mutation : 250 000 × 6,3185 % = 15 796 €.
Émoluments du notaire : 2 874 € TTC.
Contribution de sécurité immobilière : 250 €.
Débours et formalités (estimation) : environ 1 200 €.
Total : environ 20 120 €, soit 8 % du prix.
Deuxième cas : un couple de locataires qui achète sa première résidence principale. Les droits de mutation descendent à 250 000 × 5,80665 % = 14 517 €. Le total passe à environ 18 840 €, soit 7,5 % du prix. L'écart atteint près de 1 280 €.
Dans le neuf, pour le même prix de 250 000 €, les droits tombent à environ 1 800 € et le total tourne autour de 5 000 à 7 500 €. Attention toutefois à comparer les prix : à surface égale, le neuf coûte en général plus cher à l'achat.
Pour une estimation adaptée à votre situation, le simulateur officiel de service-public.gouv.fr intègre le taux de chaque département.
Quand et comment payer les frais de notaire ?
Les frais se règlent au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique, en même temps que le prix, par virement sur le compte du notaire. Le notaire demande une provision légèrement supérieure au montant exact. Le reliquat vous est restitué une fois les formalités terminées, ce qui prend généralement quelques mois.
Ne confondez pas ces frais avec la somme versée à la signature du compromis (souvent 5 à 10 % du prix). Ce dépôt de garantie vient en déduction du prix, il ne s'ajoute pas aux frais. Pour situer chaque paiement dans le temps, consultez notre article sur le calendrier d'un achat immobilier.
Côté financement, la plupart des banques souhaitent que votre apport couvre au minimum les frais de notaire. Certaines financent la totalité du projet pour des profils jugés solides, notamment de jeunes actifs aux revenus en progression. Nous détaillons ces cas dans acheter sans apport en 2026.
Enfin, si votre banque exige une hypothèque plutôt qu'une caution, un acte notarié supplémentaire s'ajoute, avec ses propres frais. Demandez à votre banque ou à votre courtier quelle garantie est prévue avant de boucler votre budget.
Comment réduire légalement les frais de notaire ?
Les droits de mutation ne se négocient pas, et changer de notaire ne change rien : le taux dépend du département où se trouve le bien, pas de celui du notaire. Il existe pourtant quelques leviers.
Déduire la valeur du mobilier
Les meubles vendus avec le logement (électroménager, mobilier, équipements amovibles, etc.) ne supportent pas les droits de mutation. Leur valeur peut donc être retirée du prix taxé, à condition de figurer dans une liste détaillée annexée à l'acte, avec des valeurs d'occasion réalistes. Pour 10 000 € de mobilier, l'économie atteint environ 630 €. Aucun pourcentage n'est fixé par la loi, mais l'administration fiscale peut contester une valeur exagérée.
Faire porter les honoraires d'agence par l'acquéreur
Quand le mandat prévoit des honoraires à la charge de l'acquéreur, ceux-ci sont payés à part et ne sont pas taxés. Les droits se calculent alors sur le prix net vendeur. Avec 12 000 € d'honoraires, vous économisez environ 760 € de droits. Ce point se règle avec l'agence et le vendeur avant l'offre, car il dépend du mandat.
Demander une remise sur les émoluments
Le notaire peut accorder une remise, plafonnée à 20 %, sur la part de ses émoluments calculée au-delà de 100 000 € de prix. Sur un bien à 250 000 €, la remise maximale représente environ 290 € TTC. Elle doit être appliquée de la même façon à tous ses clients : c'est donc une question à poser, sans en attendre beaucoup.
Vérifier votre statut de primo-accédant
C'est le levier le plus rentable si vous y avez droit. Si vous avez vendu votre résidence principale il y a plus de deux ans et que vous êtes locataire depuis, vous pouvez redevenir primo-accédant au sens de cette règle. Signalez-le au notaire dès le compromis. Pour les autres aides réservées aux premiers achats, consultez notre guide des aides au financement.
Intégrer les frais de notaire à votre budget de recherche
Les frais de notaire font partie de votre budget au même titre que le prix : c'est sur le coût total que votre banque évalue votre projet. Avant de chercher, faites le calcul complet, frais compris, à partir de votre capacité d'emprunt. Une fois ce budget fixé, vous pouvez décrire votre recherche une seule fois sur Cherchimmo : les agences de votre secteur vous proposent ensuite des biens compatibles avec ce montant, sans que vos coordonnées leur soient transmises avant votre accord.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?
Non. Les émoluments du notaire suivent un barème national identique partout. En revanche, les droits de mutation dépendent du département où se trouve le bien : 6,32 % dans la plupart des départements, 5,81 % dans ceux qui n'ont pas voté la hausse et pour les primo-accédants.
Peut-on avoir chacun son notaire sans payer plus ?
Oui. L'acheteur et le vendeur peuvent choisir chacun leur notaire. Les deux se partagent alors les émoluments, sans supplément pour vous.
Qui paie les frais de notaire, l'acheteur ou le vendeur ?
C'est l'acheteur, sauf accord contraire inscrit dans l'acte. Le vendeur, lui, supporte les frais liés à sa propre situation, par exemple la mainlevée d'une hypothèque ou les diagnostics obligatoires.
Un primo-accédant paie-t-il moins de frais de notaire ?
Oui, dans tous les départements qui ont relevé leur taux à 5 %. Il reste taxé à 5,81 % au lieu de 6,32 %, soit environ 1 280 € d'économie pour un achat à 250 000 €. Il doit acheter sa résidence principale et ne pas avoir été propriétaire de celle-ci au cours des deux dernières années.
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